【マンションの屋上防水】種類や耐用年数・劣化の症状などを解説

お知らせ 2025年09月09日

マンションの屋上防水は、建物を雨水の侵入や湿気から守り、長期的に快適な住環境を維持するために欠かせないものです。防水層は年月とともに劣化していきますので、定期的な点検とメンテナンスが必要です。

この記事では、マンションの屋上防水の主な種類や耐用年数、劣化のサインなどを解説し、維持管理のポイントもお伝えします。

マンションの屋上防水とは？

屋上部分に防水層を設けることで雨水の浸入を防ぎ、建物内部や構造体を水分による劣化から守る工事を指します。防水層は屋根や外壁と同様に建物を守る重要な役割を担っており、ひび割れや漏水が起これば建物の耐久性や居住者の快適性に大きな影響を与えかねません。

特にマンションのような大規模の建物は、屋根に傾斜がほとんどない「陸屋根」が多く、雨水が自然に傾斜で流れ落ちにくい構造です。そのため、防水層がなければ雨水が滞留し、浸水や劣化を招くリスクが高まります。適切な屋上防水の施工と定期的なメンテナンスは建物を長期的に保護するために不可欠なのです。

【マンション】屋上防水の種類

マンションの屋上防水の主な種類として「ウレタン防水」「FRP防水」「シート防水」「アスファルト防水」が挙げられます。それぞれの特徴を解説します。

清掃・点検

ウレタン防水
液状のウレタン樹脂を屋上に直接塗布して防水層を形成する工法です。
複雑な形状や細かい隙間にも対応でき、継ぎ目のない仕上がりで高い防水効果があります。

柔軟性・伸縮性に優れ、再度、防水塗装や部分補修が容易で、施工方法によりますが比較的に短期間での施工も可能です。

一方で耐用年数が施工方法やベランダなどの施工箇所によりますが他の工法と比較してやや短めです。
色はグレーや緑が多く、施工後は弾力のある仕上がりになります。

FRP防水

ガラス繊維で強化されたポリエステル樹脂を用い、硬化後は高い強度と耐久性を誇る工法です。
人が頻繁に歩行する場所や荷重がかかるスペースにも適しており、化学薬品や油分、紫外線にも強いのが特徴です。

表面は硬くてツヤがあり、滑らかな質感が特徴です。
耐用年数はウレタン防水と比較すると長くなりますが、コストはやや高く、振動や建物の動きによるひび割れが生じることもあり、定期的な点検が欠かせません。

シート防水

合成ゴムや塩化ビニール樹脂のシートを接着剤や溶着工法で貼り付ける工法で、新築工事で多く採用されています。
工期が比較的短く、広い面積にも効率よく施工できるのが特徴です。

合成ゴム系は柔軟性に優れコストを抑えやすい一方、ポリ塩化ビニル（PVC）系は耐久性や耐候性が高いのが特徴です。
施工面にはシートのつなぎ目が見られ、シートを押すと表面に弾力があります。

アスファルト防水

アスファルトシートを重ね貼りし、熱やトーチ工法で溶かして密着させることで強固な防水層を形成する工法です。
高い耐水性と耐久性があり、大規模建築や高層ビルで多用されることが多いです。

長期的に防水性能が維持される点が大きな特徴です。
トップコートはグレーやシルバーなどの色合いと厚みのある防水層が特徴で、施工直後にはアスファルト特有の匂いが感じられることもあります。

マンションの屋上防水の耐用年数・劣化症状

屋上防水の耐用年数は先述した通り、工法によって異なります。
ウレタン防水は紫外線や経年劣化の影響を受けやすく10〜12年程度（ベランダは５年）が目安になります。FRP防水は強度が高く10〜15年程度持ちます。

シート防水は合成ゴム系で10〜15年、塩化ビニール樹脂系で10～15年で、アスファルト防水も同じく10～15年程度です。

主な劣化症状

屋上防水は年月が経過していくと様々な劣化症状が現れます。マンションの屋上で以下のような症状がある場合には早急な対応が求められます。

ひび割れ
屋上防水の劣化の初期段階として多く見られるのが、表面に現れるひび割れです。紫外線や気温変化、風雨などの影響で防水層が硬化し、柔軟性を失うことで発生します。ひび割れが進行すると雨水が浸入し、防水層下のコンクリートへ伝い雨漏りの原因となります。

剥がれ
防水層と下地の密着力が低下すると、防水層が部分的に剥がれることがあります。紫外線や雨風の影響で防水材が劣化し、接着力を失うことが主な原因です。剥がれた箇所は防水性能が大きく低下し、雨水が侵入しやすくなるため、早急な補修が求められます。

膨れ
防水層内部に水分が入り込むことで膨れが発生します。特にウレタン防水やシート防水で起こりやすい症状です。施工時の湿気や経年劣化による破断部からの水分侵入が原因で、防水層の密着力が低下し、性能の低下を招きます。

水たまり
屋上の排水不良により水たまりが発生することもあります。長時間の滞留は防水層に負荷をかけ、劣化を加速させる要因となります。冬季は凍結、夏季は水の高温化により防水層の損傷が進む可能性があります。

マンションの屋上防水工事を依頼するなら

マンションの屋上防水工事を依頼する際は、費用だけでなく業者の技術力や対応力を含めて総合的に判断することが欠かせません。安さだけで選ぶと施工品質が劣り、結果的にメンテナンス費用がかさむ恐れもあります。

業者の実績や経験、施工方法や使用する防水材料の品質まで確認することが重要です。加えて、現場の状況に応じた柔軟な提案力があるか、施工後のアフターサポート・保証内容も確認すべきポイントです。

ウォータータイト工業株式会社について

神奈川県川崎市に拠点を構える「ウォータータイト工業株式会社」では、川崎市・横浜市や東京都内（特に大田区・世田谷区エリア）を中心に、マンションやビルの屋上防水工事を数多く手がけてきた実績がございます。

長年の経験と専門知識を活かし、建物の状態やお客様のご予算に合わせて、最適な防水工法をご提案し、高品質な施工を行っております。

従来の工法に加え、工期短縮とコスト削減を両立する「機械的固定工法」も対応可能です。特に改質アスファルトシートを用いた工法では、密着工法（メーカーによる）既存の防水層を撤去せずに新たなシートを重ねることで、効率的かつ経済的な施工が可能です。また、有機溶剤の使用量を抑えた環境配慮型工法にも対応しており、新築・改修を問わず幅広いニーズにお応えしております。

マンションの屋上防水工事に関するお悩みやご相談事がございましたら、ぜひウォータータイト工業へお問い合わせください。

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